日本债市巨震冲击房地产，REITs再融资陷入“寒冬”

　　智通财经注意到，上周日本债市的暴跌正威胁着要进一步抑制房地产投资信托基金（REITs）的融资，而由于融资成本上升，该行业的筹资活动此前已经放缓至停滞状态。

　　数据显示，去年上市 REITs 仅筹集了 740 亿日元（约合 4.8 亿美元），为 2009 年以来的最低水平。尽管此类房产投资信托在今年年初通过增发筹集了 310 亿日元，但随着日本央行继续提高借贷成本，市场担忧情绪已反映在该行业表现逊于大盘的走势中，这种势头不太可能持续。

　　信金资产管理高级基金经理 Noaki Fujiwara 表示：“在利率上升导致融资成本存在不确定性的情况下，通过新股发行来筹集现金是很棘手的。”他补充称，在 REITs 公布财报以向投资者展示实际影响之前，今年上半年的新一轮融资可能会很困难。

　　藤原最初预计会有更多发行计划，但他指出，虽然并非所有 REITs 都会直接受到长端利率飙升的影响，但债券收益率的快速激增增加了整个行业借贷和再融资成本潜在上升的风险。

　　上周，对高市早苗政府财政过度扩张的担忧导致债市蒸发了 410 亿美元，并引发了其他领域的抛售。

　　债市的波动抹去了东京证券交易所 REIT 指数今年的涨幅。自 1 月 20 日以来，该指数已下跌 2.5%，而同期东证指数（TOPIX）在债市暴跌后的跌幅为 2%。该房地产信托指数此前曾跌至 2020 年以来的最低点，近期才回升至四年高位。

　　私募股权公司 Integral Corp 房地产投资部门总监 Kohei Omura 表示，通胀加速也增加了房地产管理人的成本，建筑和维护变得更加昂贵，这可能会促使 REITs 出售部分持有的资产，从而进一步降低通过股票市场融资的动力。

　　他表示：“资产管理人将寻求通过出售部分物业来抵消恶化风险。由于他们可以通过投资组合的重新平衡来获取现金，通过发行新股筹集的资金可能不会显著增加。”